Когато става въпрос за стопанисване и управление на общи жилищни части, няма как да не се появят проблеми и конфликти. Основната причината е, че върху малка жилищна площ са концентрирани много и различни хора. Възможно ли е да живеем в хармония със съседите? Може би е време за професионален Домоуправител.

1. Професионалният Домоуправител има познания по отношение на Закона за управление на етажната собственост - ЗУЕС. Разрешаването на споровете и конфликтите ще бъде съобразено със ЗУЕС, а това ще доведе до по-добри взаимоотношения.
Поддържката на Вашата сграда ще бъде законосъобразна. Това означава, че общият Ви дом ще бъде не само красив, а и безопасен за Вас и Вашите деца. Освен задължения Вие имате и права. Професионалният Домоуправител знае какви са и при нужда ще Ви даде добър съвет.

2. Професионалният Домоуправител има опит .Проблемите, които за Вас са трудно решими, за професионалният Домоуправител са ежедневие. Битовите конфликти, авариите или планираните ремонти ще бъдат разрешени и осъществени лесно и бързо. Професионалният Домоуправител с едно телефонно обаждане ще Ви осигури нужната услуга с добро качество на на добра цена.

3. Ние сме фирма с богат опит и предлагаме на клиентите си качествено обслужване. За правилното разрешаване на правни и счетоводни казуси на наше разположение са счетоводна кантора ‚Ви Ес Акакунт“ ЕООД, адвокат доц. Веселина Канатова – Бучкова и адвокат Петър Костадинов. Гарантираме Ви, че само за 4-5, максимум 6 месеца ще превърнем Вашият вход в едно приятно и безопасно място за живеене. Изберете 456 Управление на сгради!

ДОМОУПРАВИТЕЛ И КАСИЕР

1. Организиране и провеждане на Общите събрания на етажната собственост;
2. Изготвяне на Правилник за вътрешния ред;
3. Създаване и водене на книга на етажната собственост;
4. Представляване на етажната собственост пред всички институции и дружества;
5. Организиране изпълнението на решенията от Общите събрания;
6. Съдействие при избор на подизпълнители, извършващи комунални услуги;
7. Касиер :
• Сформиране на такси;
• Събиране на таксите за поддръжка и управление на етажната собственост;
• Възможност за плащане на таксите: ePay, EasyPay, банков превод, физическо посещение на касиер един път месечно от врата на врата;
• Плащане на режийните разходи;
• Отчет за приходите и разходите на етажната собственост в писмен вид, един път месечно;
• Възможност за достъп до софтуера ни с цел постоянен контрол върху касата на етажната собственост;
8. Съдействие за извършване на ремонти по поддръжка, аварийни и капиталови ремонти.

Цени:
• Етажна собственост с до 14 апартамента –120.00 лв. на месец
• Етажна собственост с над 14 апартамента – 7.50 лв. на месец за апартамент;
• Етажна собственост с над 24 апартамента – 7.00 лв. на месец за апартамент;
• Етажна собственост с над 40 апартамента – 6.50 лв. на месец за апартамент;
• Етажна собственост с над 90 апартамента – 6.00 лв. на месец за апартамент;

Всички цени са с включен ДДС

Затворени жилищни комплекси и административни сгради.
Цените са по договаряне.

КАСИЕР

1. Сформиране на такси за поддръжка и управление на етажната собственост;
2. Събиране на таксите за поддръжка и управление на етажната собственост;
3. Възможност за плащане на таксите: ePay, EasyPay, банков превод, физическо посещение на касиер един път месечно от врата на врата;
4. Плащане на режийните разходи;
5. Отчет за приходите и разходите на етажната собственост в писмен вид, един път месечно;
6. Възможност за достъп до софтуера ни с цел постоянен контрол върху касата на етажната собственост;

Цени:
• Етажна собственост с до 14 апартамента –100.00 лв. на месец
• Етажна собственост с над 14 апартамента – 6.00 лв. на месец за апартамент;
• Етажна собственост с над 24 апартамента – 5.50 лв. на месец за апартамент;
• Етажна собственост с над 40 апартамента – 5.00 лв. на месец за апартамент;
• Етажна собственост с над 90 апартамента – 4.50 лв. на месец за апартамент;

Всички цени са с включен ДДС

Какво е етажна собственост?
Етажна собственост има при сгради, които се състоят от самостоятелни обекти - самостоятелни етажи, апартаменти, ателиета, магазини и други, явяващи се собственост на различни лица.

От какво се състои етажната собственост?
В сграда с режим на етажна собственост има отделно притежавани помещения, от една страна, и общи части - от друга. Например: Стоян Георгиев е собственик на апартамент № 5 и мазе № 5 в бл. 56, вх Б, като в нотариалния акт за собственост е отразено, че същият притежава и 3,8 % идеални части от общите части на сградата, в която се намира неговият апартамент.

Кои са общите части на сградата?
Общи части в сградата са тези части, които не обслужват само отделно жилище. Общите части не са самостоятелни а са елементи на сградата. Общите части не могат да бъдат притежание на други, освен на тези, чиято собственост са отделните обекти. Общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, плочите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати и вратите към общи тавански и избени помещения, всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби и всичко друго, което служи за общо ползване. Собствениците на отделни обекти в сградата същевременно са съсобственици в общите части на сградата.

Какви са правата и задълженията на собствениците и обитателите в етажната собственост?
В етажната собственост собствениците на самостоятелни обекти са свързани с отношения по повод упражняване правото на собственост и ползването на общите части.
• Всеки обитател може да използва общите части от сградата според тяхното предназначение, стига да не пречи с това на другите обитатели да ги използват. • Всеки обитател е длъжен да осигурява достъп в своите помещения за извършване на строително-ремонтни работи, свързани с общите части на сградата.
• В жилищните помещения собствениците не могат без съгласието на общото събрание да извършват дейност, която създава за обитателите на другите помещения безпокойство, по-голямо от обикновеното.
• Собствениците могат да извършват преустройства на своите самостоятелни обекти от сградата, като не изменят или завземат помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вредят на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.

Какви са формите на управление на етажната собственост?
Принципът на самоуправлението е в основата на организацията на живота в етажната собственост, в съгласуването на правата на отделните обитатели и преодоляването на противоречията. Управлението на общите части в сградата с режим на етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на Общото събрание и на избрания от него управител/управителен съвет. Управителят/управителният съвет се избират за срок от 2 години. Общото събрание е задължителна форма за вземане на решения. Вътрешният ред в жилищната сграда в режим на етажна собственост се урежда с Правилник за вътрешния ред в етажната собственост, приет от Общото събрание на собствениците и е задължителен за всички обитатели на сградата. Правилникът урежда правата и задълженията на обитателите при ползването на общите части и обектите, за да се осигури безконфликтно съжителство. С реда, определен в правилника, се съобразяват както постояннопребиваващите, така и временно намиращите се в нея обитатели. Провеждането на Общо събрание за избор на управител или управителен съвет и изработването и приемането на Правилник за вътрешния ред в сградата са основните предпоставки за удовлетворяване на нуждите на всички обитатели и в интерес на добрия съвместен живот.

Защо входът е мръсен?
Причината може да бъде само една - управителят не е възложил на никого почистването на сградата, тъй като етажната собственост не разполага с достатъчно средства. Средствата винаги няма да достигат, затова е важно да знаем, че лицата, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, която е свързана с достъп на външни лица, по-често от обичайния, например адвокатски кантори, лекарски кабинети, фирми и др., заплащат вноска за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер в петорен размер (като за петима обитатели), без оглед на това дали упражняват професията си пълен работен ден, ежедневно или само в определени дни

Защо асансьорът не работи?
Етажната собственост трябва да сключи договор за поддържането и ремонтирането на асансьора с фирма, получила разрешение за извършване на такава дейност от Главна дирекция “Инспекция за държавен технически надзор”. Обслужващата фирма срещу договорената абонаментна цена е задължена да: инструктира срещу подпис представител на етажната собственост за условията за безопасна експлоатация на асансьора; извършва не по-малко от 3 функционални проверки на 30 дни; извършва техническо обслужване и планово-предупредителни ремонти; води дневник, в който се отразява техническото състояние на асансьора и резултатите от извършените проверки, обслужвания и ремонти; осигурява 24-часово непрекъснато аварийно обслужване на асансьора, включващо освобождаване на пътниците при аварийно спиране на кабината, оказване на помощ при аварии и злополуки и спиране на асансьора при технически неизправности. Всеки асансьор трябва да има ревизионна книга, дневник и техническо досие. Машинното помещение на асансьора трябва да се заключва. Фирмата, която поддържа асансьора, трябва да постави табели, съдържащи: указание за ползване на асансьора и за поведението на ползващите го при аварии и злополуки, забрана за самостоятелно ползване на асансьора на деца до 7-годишна възраст, номера на телефона и gsm – авариен комуникатор, на който да се съобщава за забелязани, аварии или за необходимост от освобождаване на пътници. Аварийното обслужване на асансьора се извършва в срок до 1 час от получаване на сигнала. Разходите за използването и поддържането на асансьорната уредба се разпределят според броя на обитателите, без децата до шест години. Общото събрание на собствениците може да реши разпределението на тези разходи да стане по друг начин, както и да освободи от тях някои от обитателите на долните етажи.

Ако съседите са шумни…
Опазването на спокойствието и тишината в сградата следва да е регламентирано с Правилника за вътрешния ред, приет от Общото събрание. С него може в определени часови зони, например от 22,00 до 8,00 часа и от 14,00 до 16,00 часа да се забрани свиренето, пеенето, използването на озвучителни системи, извършването на производствени дейности и ремонтни работи, които нарушават спокойствието на обитателите. Чрез правилника може да се санкционира неспазването на тези ограничения, като се оправомощи управителят да налага глоба на нарушителите.

Съседът “организира” барбекю на терасата…
Всеки обитател на етаж или част от етаж при използване на своите части от сградата е длъжен да не върши и да не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Наредбата за поддържане и опазване на чистотата забранява директното отвеждане на дим и газове през прозорците, витрините, стените, балконите и стълбището на жилищните и обществените сгради. Ако съседите нарушават тези разпоредби и въпреки забележките ни продължават да не се съобразяват с тях, можем да се обърнем към инспекторите от местния инспекторат към съответната районна администрация за съставяне на административен акт и издаване на наказателно постановление. В случай, че правилникът за вътрешния ред в жилищната сграда е предвидил санкция за подобно нарушение.

Tупането от балконите...
Тупайки килими и постелки от прозорците или терасата съседът предизвиква недоволството на живеещите под него и едновременно с това замърсява и пространството около сградата. Това поведение се санкционира от Наредбата за поддържане и опазване на чистотата. Инспекторите от съответната районна администрация са компетентни да съставят акт за нарушението, последван от наказателно постановление. Прилежащите територии към сграда следва да бъдат точно определени от районната администрация и възложени на етажната собственост с документ, издаден от районната администрация за поддържане на чистота им. При изработването на Правилника за вътрешния ред следва да се регламентира как ще се поддържа чистотата не само в сградата, а и чистотата на прилежащите площи; да се определи редът за снегопочистване и премахването на заледените снежни маси и ледените висулки от стрехите, корнизите, балконите, антените и други елементи по фасадите на сградите, както и заледяването на тротоарите, намиращи се в прилежащите територии на сградите. С Правилника за вътрешния ред трябва да се определят и изискванията, свързани с разпоредби на местната власт - общински наредби и правилници. Ако се питаме към кого трябва да се обърнем, когато: контейнерите за смет не са извозени по график; междублоковото пространство се превръща в сметище; уличната лампа е изгоряла; уличната настилка не е възстановена след извършване на ремонтни работи; озеленените площи и тротоарите са станали “паркинги”; в квартала броди глутница от улични кучета; пред нашия вход се извършва нерегламентирана търговска дейност; това са инспекторите от инспектората, които са длъжностни лица, упълномощени да извършват контрол и координация за разрешаване на тези проблеми. Към всеки район има инспектори и специално назначени отговорници по райони.

Кучето и неговият “статут”.
Собствениците на кучета участват с допълнителни средства в разходите за почистване на общите части. Правилникът за управлението, реда и надзора на етажната собственост предвижда за всяко куче собственикът му да заплаща допълнителна вноска за почистване колкото за един член от семейството, но не по-малко от 1 лев.

Течащият покрив.
Поддържането и възстановяването на общите части, каквато е и покривът, имат за цел да ги преведат в състояние, годно за тяхното предназначение. Разходите за поддръжка и ремонт са за сметка на собствениците в етажната собственост. Средствата, необходими за ремонт на покрива, се одобряват от общото събрание на собствениците и разпределят съразмерно дела им в общите части на сградата. Определя се размерът на вноската на всеки един от собствениците и срок за нейното внасяне. Състоянието на покрива и на другите общи части е една от основните грижи на добрия управител. Въпрос на време е течащият покрив от проблем на обитателите от последния етаж да се превърне в сериозен проблем и за тези, които живеят на партера. Доброто състояние на общите части е предпоставка за по-висока пазарна стойност на всеки самостоятелен обект в етажната собственост. Общото събрание е добре да приеме успоредно с бюджета годишен план за извършване на ремонти в сградата. По този начин дейността ще се планира, ще се акумулират средствата и етажната собственост ще може да посрещне адекватно всяка аварийна ситуация.

Извършване на неотложен ремонт.
В случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства от фонда. Когато във фонда липсват средства или средствата са недостатъчни, председателят на управителния съвет (управителят) незабавно свиква общото събрание да приеме решение за набиране на средства за извършването на ремонта.
Ако общото събрание не бъде свикано или не вземе решение председателят на управителния съвет (управителят) или заинтересованите лица уведомяват кмета на общината или района за обстоятелствата. Кметът на общината или района или оправомощено от него длъжностно лице извършва проверка и издава заповед в срок до един месец от уведомяването, с която задължава собствениците да осъществят ремонта.

Административнонаказателни разпоредби.
Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е юридическо лице.
Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и/или ползватели и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.
Установяването на нарушенията се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, а при отказ от страна на управителя, протоколът се съставя от трима собственици. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение. Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя) или един от собствениците, участвали в съставянето му, нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.
Актът за установяване на нарушението се съставя от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.